일정한 요건에 해당하는 경우의 특례세율의 적용, 세액감면, 세액공제, 소득공제, 준비금의 손금산입 등의 조세감면과 특정목적을 위한 익금산입, 손금불산입 등의 중과세를 말하는 ‘조세특례’.
이런 조세특례와 이의 제한에 관한 사항을 규정하여 과세의 공평을 기하는 ‘조세특례제한법’에 의해 양도소득세 감면을 받을 수 있다는 사실, 알고 계신가요? 또한, 비사업용 토지의 판정기준과 비사업용 토지를 양도할 경우에 비과세 적용이 가능할까요?
피앤에스 공식 포스트가 월간 기획 콘텐츠로 10회에 걸쳐 ‘양도소득세’에 관련된 다양한 질문을 사례로 정리하는 콘텐츠를 준비했는데요.
여덟 번째 콘텐츠인 <사례로 풀어보는 '양도소득세'의 모든 것 part 8 - '조세특례제한법 상 감면 · 비사업용 토지 비과세'>를 통해 조세특례제한법 상 감면되거나, 비사업용 토지의 양도소득세 비과세 특례에 관련된 대표적인 질의 · 답변 10가지를 정리했습니다.
‘조특법 상 감면 · 비사업용 토지 비과세’, 그것이 알고 싶다
1. 다른 소득이 있는 자가 농지를 직접 경작한 경우, 자경농지에 대한 양도소득세 감면을 받을 수 있나요?
Case) 전우찬씨는 2022년 12월에 직접 경작하던 A농지를 양도할 예정인데요. 참고로 전우찬씨는 2008년부터 2012년까지 5년 동안 총 급여 3,700만원 미만, 2013년부터 2022년까지 10년 동안 총 급여 3,700만원 이상의 근로소득이 발생했습니다.
Q) 8년 이상 농지 소재지에서 재촌 · 자경하면 양도소득세 감면을 받을 수 있다고 하던데 직장을 다니면서 농사를 지은 경우, A농지 양도 시 감면을 적용받을 수 있나요?
A) 8년 이상 농지 소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지를 양도일 현재 농지인 상태로 양도하는 경우 자경농지에 대한 감면을 적용받을 수 있는데요. 다만, 근로소득 총급여액의 합계액이 3,700만원 이상인 과세기간은 경작한 기간에서 제외됩니다.
따라서, 전우찬씨는 총급여액이 3,700만원 이상인 기간을 제외할 경우 자경기간이 5년이므로 감면을 적용받을 수 없습니다.
참고로, 다른 소득이 있는 경우 경작기간 계산에서 제외되는 소득금액 요건은 아래의 표를 통해 확인할 수 있습니다.
2. 양도 당시 농지가 아닌 경우, 자경농지에 대한 양도소득세 감면을 받을 수 있나요?
Case) 김귀농씨는 8년 이상 재촌 · 자경한 농지를 2022년 1월에 건물 신축이 가능하도록 사실상 지목을 변경했고, 오는 11월에 A대지를 양도할 예정입니다.
Q) 8년 이상 농지 소재지에서 재촌 · 자경하면 양도소득세 감면을 받을 수 있다고 하던데, 김귀농씨는 30년 이상 농사를 지었는데 감면을 받을 수 있나요?
A) 8년 이상 농지소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지를 양도일 현재 농지인 상태로 양도하는 경우에는 자경농지에 대한 감면을 받을 수 있습니다. 따라서, A대지는 양도일 현재 농지가 아니므로 자경농지에 대한 감면을 적용받을 수 없습니다.
3. 축사용지를 양도하는 경우, 축사용지에 대한 양도소득세 감면을 받을 수 있나요?
Case) 김제시에서 축산업을 운영하고 있는 이한우씨는 2022년 12월에 정읍시로 이전해 축산업을 계속할 계획입니다. 이에 앞서, 이민국씨는 김제시에 있는 축사와 이에 딸린 토지를 2022년 11월에 양도할 예정입니다.
Q) 8년 이상 축산업에 사용한 축사와 토지를 양도 시 양도소득세 감면을 받을 수 있다고 하던데, 이한우씨는 A축사용지 양도 시 감면을 적용받을 수 있나요?
A) 8년 이상 축사용지에 대한 양도소득세 감면은 축사용지 소재지에 거주하면서 직접 축산업에 이용한 축사용지를 폐업을 위하여 양도하는 경우에 적용되는 것입니다.
따라서, 이한우씨는 축산업 폐업이 아닌 축사시설 이전의 사유로 A축사용지를 양도할 예정이므로 양도소득세 감면을 적용받을 수 없습니다. 참고로, 축사용지에 대한 감면 한도는 당해 연도가 1억원, 5개 과세기간이 2억원입니다.
4. 휴경 기간이 있는 농지의 경우, 비사업용 토지 판정기준이 궁금합니다.
Case) 최경작씨는 2023년 1월에 시지역 중 도시지역 외의 지역에 소재하고, 소유기간 10년이며 경작기간 7년인 A농지를 양도할 예정입니다.
Q) 최경작씨는 직접 경작하던 A농지를 개인적인 사정으로 3년간 휴경한 사실이 있습니다. A농지를 양도하는 경우, 비사업용토지에 해당되는지 궁금합니다.
A) 농지 소유자가 농지 소유기간 중 일정 기간 동안 재촌하면서 직접 경작한 경우에는 비사업용 토지에 해당되지 않습니다.
따라서, 최경작씨는 A농지 소유기간 중 60% 이상(10년 중 7년)을 직접 경작하였으므로 A농지는 비사업용 토지가 아닙니다.
참고로, 5년 이상 농지를 소유한 경우 경작한 기간이 아래 표의 문항 중 어느 하나라도 해당되면 비사업용 토지에 해당되지 않습니다.
추가로, 비사업용 토지 세율은 기본세율 + 10%이며 ‘비사업용 토지 판정 관련 기간 기준’과 ‘기본세율 및 비사업용 세율’의 보다 자세한 내용은 아래의 표를 통해 확인할 수 있습니다.
5. 상속받은 농지를 직접 경작하지 않고 양도하는 경우, 비사업용 토지에 해당되나요?
Case) 강상속씨는 2015년 8월에 아버지가 직접 경작한 A농지를 상속받았고, 2023년 10월에 A농지를 양도할 예정입니다.
참고로, A농지는 양도 당시 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따른 도시지역 밖에 소재했고, 강상속씨의 아버지는 A농지를 8년 이상 재촌 · 자경했으며, 강상속씨는 서울에 근무하고 있어 A농지를 직접 경작한 사실이 없습니다.
Q) 강상속씨는 A농지를 상속받아 소유하고 있지만, 직접 경작한 사실은 없습니다. 이 경우, 강상속씨의 아버지가 장기간 직접 경작했기 때문에 A농지 양도 시 비사업용 토지로 보나요?
A) 직계존속이 8년 이상 농지 소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지를 상속받아 양도하는 경우에는 비사업용 토지로 보지 않습니다. 따라서, 강상속씨의 경우 A농지 양도 시 비사업용 토지가 아닙니다.
참고로, 피상속인이 8년 이상 재촌 · 자경한 상속농지를, 상속인이 양도 시 자경농지에 대한 감면 조건은 아래의 표를 통해 확인할 수 있습니다.
6. 1세대 1주택 비과세 대상에서 제외된 주택 부수토지는 비사업용 토지에 해당되나요?
Case) 권주택씨는 2023년 1월에 50평 규모의 A주택과 200평 규모의 부수토지를 양도할 예정입니다.
Q) 1세대 1주택 비과세 대상이라도 주택면적의 일정부분을 초과하는 주택 부수토지는 비과세 대상에서 제외된다고 들었습니다. 이에, 초과하는 부수토지는 비사업용 토지로 보나요?
A) 도시지역 중 수도권 밖에 소재한 주택의 경우, 주택면적의 5배 이내의 토지를 주택 부수토지로 봅니다.
따라서, 권주택씨의 경우 A주택 양도 시 부수토지 300평(전체면적) 중 250평(주택면적의 5배)은 주택 부수토지에 해당되므로 비과세가 적용되고, 나머지 50평은 과세대상으로 비사업용 토지에 해당되어 기본세율에 10%가 가산된 세율이 적용됩니다.
참고로, 주택 부수토지 배율은 아래의 표를 통해 확인할 수 있습니다.
7. 재개발사업에 따라 토지를 양도하는 경우, 공익사업용 토지로 보아 양도소득세 감면을 적용 받을 수 있나요?
Case) 장개발씨가 소유한 A토지 소재지는 2022년 1월에 재개발사업으로 인정 고시됐고, 조만간 재개발사업 시행자에게 A토지를 양도할 예정입니다.
Q) 장개발씨는 A토지를 부득이하게 재개발사업으로 양도하게 되었는데, 이 경우 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있나요?
A) 재개발사업의 ‘사업인정고시일’로부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지를 재개발사업에 따른 사업시행자에게 양도하는 경우에는 공익사업용 토지로 보아 양도소득세 감면을 적용받을 수 있습니다. 따라서, 장개발씨의 경우 A토지 양도 시 공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면 대상입니다
참고로, 현금으로 양도 대가를 받은 경우, 감면율은 10%이며 ‘공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면율’의 세부 내용은 아래의 표를 통해 확인할 수 있습니다.
8. 1세대 1주택 비과세를 위한 농어촌주택의 보유기간 기산일은?
Case) 김어촌씨는 A일반주택과 B농어촌주택을 보유하고 있습니다. 2022년 9월에 A일반주택을 양도했고, 2024년 6월에 B농어촌주택을 양도할 예정입니다.
Q) 김어촌씨는 농어촌주택 특례로 A일반주택 양도 시 1세대1주택 비과세를 받았습니다. 이후 B농어촌주택 양도 시 비과세를 적용받으려면 A일반주택 양도 후 다시 2년 이상 보유해야 되나요?
A) 일반주택과 농어촌주택을 보유한 1세대가 일반주택을 먼저 양도하고 남은 농어촌주택 양도 시 1세대 1주택 비과세를 위한 보유기간 기산일은 해당 주택의 취득일입니다.
따라서, 김어촌씨의 경우 B농어촌주택을 4년 이상(2020년 5월∼2024년 6월) 보유하였으므로 비과세 적용이 가능합니다.
9. 농어촌주택을 보유한 상태에서 일반주택을 취득 · 양도하는 경우 비과세가 가능한가요?
Case) A농어촌주택을 보유하고 있는 이과세씨는 2021년 7월에 B일반주택을 취득했고, 2024년 5월에 B일반주택을 양도할 예정입니다. 참고로, A농어촌주택는 조특법§99의4에 따른 농어촌주택으로 감면요건을 충족한 주택입니다.
Q) 농어촌주택과 일반주택을 보유하다가 일반주택을 양도하면 비과세된다고 하던데, 이과세씨의 경우, B일반주택 양도 시 비과세가 가능한가요?
A) 1세대가 농어촌주택을 취득하여 3년 이상 보유하고 농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우에는 비과세 적용이 가능합니다.
따라서, 이과세씨의 경우와 같이 A농어촌주택을 보유한 상태에서 B일반주택을 취득한 경우에는 B일반주택 양도 시 비과세를 적용받을 수 없으니 유의하시기 바랍니다.
10. 일반주택과 감면주택을 보유한 1세대가 감면주택을 먼저 양도하는 경우, 1세대 1주택으로 비과세가 가능한가요?
Case) 정감면씨는 A감면주택과 B일반주택을 보유하고 있으며, 2024년 12월에 A감면주택을 양도할 예정입니다. 참고로, A감면주택은 조특법§99의2에 따른 신축주택으로 감면요건을 충족한 주택입니다.
Q) A감면주택을 보유한 경우 B일반주택 양도 시 비과세된다고 하던데, 정감면씨의 경우 A감면주택을 먼저 양도하는 경우에도 비과세되나요?
A) A감면주택과 B일반주택을 보유하다가 B일반주택을 먼저 양도하는 경우에는 A감면주택은 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 1세대1주택 비과세가 적용됩니다.
그러나, A감면주택을 먼저 양도하는 경우에는 1세대1주택 비과세가 적용이 되지 않고, 주택 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액이 전체 양도소득금액에서 공제됩니다.
참고로, 감면금액 계산방법과 사례는 아래의 이미지를 통해 확인할 수 있습니다.
피앤에스는 숫자가 아닌 사람을 남기는 회사입니다. 지금까지 10회에 걸쳐 ‘양도소득세’에 관련된 다양한 질문을 사례로 정리하는 콘텐츠 중 여덟 번째 콘텐츠인 <사례로 풀어보는 '양도소득세'의 모든 것 part 8 - '조세특례제한법 상 감면 · 비사업용 토지 비과세'>를 통해 조세특례제한법 상 감면되거나, 비사업용 토지의 양도소득세 비과세 특례에 관련된 대표적인 질의 · 답변 10가지를 살펴봤는데요.
어려운 법령용어와 복잡한 사례가 얽혀있어 쉽게 이해하기 힘든 그 이름, 양도소득세. 특히, 조세특례제한법 상 양도소득세 감면 대상은 경우에 따라 상당히 다앙하고, 비사업용 토지 해당 여부도 실소유 및 실경작 등에 따라 달라지기 때문에 개개인의 상황과 비슷한 사례를 참고하는 것이 양도소득세 이해에 도움이 될 수 있을 것 같습니다.
피앤에스 공식 홈페이지(www.pnsdevelopment.com)도 잊지 말고 방문해 주시기를 바라며,
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